Mit Immobilien Steuern sparen
Geschrieben von Steuerkanzlei Katz am 27.08.2020
In den meisten Fällen werden Immobilien finanziert. Wird eine zu hohe Tilgung vereinbart, kann es bei der Vermietung der Immobilie zu einer Steuerbelastung kommen. Steuerlich ist nur die Abschreibung auf den Gebäudeteil abzugsfähig. Die Tilgung wird hingegen steuerlich nicht berücksichtigt. Daher sollte die Tilgung nicht höher sein als die Abschreibung, da sonst mehr Liquidität abfließt als steuerlich berücksichtigt werden kann.
Die Abschreibung kann durch die optimale Aufteilung des Kaufpreises optimiert werden. Grundsätzlich wird ein gesamter Kaufpreis für das Grundstück inklusive Gebäude vereinbart. Dieser sollte im Notarvertrag auf Boden- und Gebäudeanteil aufgegliedert werden. Die Verhältnismäßigkeit muss hierbei beachtet werden, damit die Aufteilung auch steuerliche akzeptiert wird.
Für den Erwerb eines Grundstücks wird die Grunderwerbsteuer fällig. Werden Mobiliar (unter anderen Einbauküchen) oder bei Wohnungen Anteile einer Instandhaltungsrücklage mit übernommen, sind diese nicht Grunderwerbsteuerpflichtig. Dies sollte ebenfalls im Notarvertrag berücksichtigt werden.
Wird ein Grundstück von einem Bauträger gekauft, können Grunderwerbsteuer und Notargebühren gespart werden. In diesem Fall muss zuerst das Grundstück gekauft und anschließend ein Vertrag über die Errichtung eines Gebäudes abgeschlossen werden. Die Grunderwerbssteuer und die Notargebühren werden dann nur auf den Grundstückskaufpreis fällig.
Wird die Immobile vermietet, sollte die ortsübliche Miete beachtet werden. Bei einer Vermietung an nahe Angehörige sind Ausgaben nur steuerlich abzugsfähig, wenn die Miete mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Wird die Immobile fremdvermietet, kann bei einer zu geringen Miete und dauerhaften Verlusten die steuerliche Anerkennung versagt werden. Wenn dies nur in den ersten Jahren (Renovierung, Leerstand) der Fall ist, ist es steuerlich nicht bedenklich. Es ist daher ratsam, eine Planungsrechnung für die kommenden Jahre zu erstellen. In vielen Fällen kann durch eine Mietanpassung die sogenannte Liebhaberei vermieden werden und alle Ausgaben bleiben steuerlich abzugsfähig.
Bei den meisten Käufen stehen zeitnah zur Übernahme Renovierungsarbeiten an. Hierbei sollte beachtet werden, dass die Kosten direkt abzugsfähig bleiben und nicht zum Gebäudeanteil gerechnet werden. In dem Fall wären dann die Kosten nur über die jährliche Abschreibung abzugsfähig. Auch können durch Verteilung der Kosten auf zwei bis fünf Jahre einkommensteuerliche Vorteile entstehen.
Bei einem hohen persönliche Einkommensteuersatz kann es sinnvoll sein die Immobilie über eine GmbH zu erwerben. Diese rein vermögensverwaltende GmbH unterliegt mit den Gewinnen lediglich einer Körperschaftsteuer von 15 Prozent. Dabei sind jedoch noch weitere Punkte, wie unter anderem die zusätzlichen Kosten, bei der Gesamtkalkulation zu berücksichtigen.
Bei all den Gestaltungsmöglichkeiten sind neben den eigenen steuerlichen Gesichtspunkten auch die Interessen der weiteren Beteiligten wie Verkäufer, Banken etc. zu berücksichtigen. In vielen Bereichen sollte man auf seine eigenen Punkte beharren, um nicht später zu viel Steuern zu zahlen.
HAZ Nordhannoversche Zeitung vom 27. August 2020
Datum: 27.08.2020
