Mit Immobilien die Steuerlast senken
Geschrieben von Steuerkanzlei Katz am 13.06.2024
Der Trend der letzten Jahre eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben und damit Steuern zu sparen ist aufgrund der Preis- und Zinsentwicklung in den letzten Monaten rückläufig. Die aktuelle Zinssenkung und der leichte Preisrückgang machen die Immobilie als sichere Kapitalanlage aber wieder interessant. Weiterhin lohnt es sich ebenfalls bei vermieteten Bestandsimmobilien steuerlich zu optimieren.
In den meisten Fällen werden Immobilien finanziert. Wird eine zu hohe Tilgung vereinbart, kann es bei der Vermietung der Immobilie zu einer liquiden Belastung kommen. Steuerlich ist nur die Abschreibung auf den Gebäudeteil abzugsfähig. Die Tilgung wird hingegen steuerlich nicht berücksichtigt. Daher sollte die Tilgung nicht höher sein als die Abschreibung, da sonst mehr Liquidität abfließt als steuerlich berücksichtigt werden kann.
Die Abschreibung kann durch die optimale Aufteilung des Kaufpreises optimiert werden. Grundsätzlich wird ein Kaufpreis für das Grundstück inklusive Gebäude vereinbart. Dieser sollte im Kaufvertrag auf Boden und Gebäude aufgeteilt werden. Die Verhältnismäßigkeit ist zu beachten, damit die Aufteilung auch steuerlich akzeptiert wird.
Durch neue Rechtsprechungen kann beim Kauf oder bei Bestandsimmobilien durch ein einfaches Wertgutachten eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen werden und die Abschreibung erhöht werden. Die Mehrkosten für das Gutachten rechnen sich steuerlich meist nach wenigen Monaten. Weiterhin sind die Kosten als Werbungskosten abzugsfähig.
Für den Erwerb eines Grundstücks wird die Grunderwerbsteuer fällig. Werden Mobiliar (zum Beispiel Einbauküchen) mit verkauft, sind diese nicht Grunderwerbsteuerpflichtig. Dies sollte ebenfalls im Kaufvertrag berücksichtigt werden.
Bei der Miethöhe sollte die ortsübliche Miete beachtet werden. Bei einer Vermietung an nahe Angehörige sind Ausgaben nur steuerlich abzugsfähig, wenn die Miete mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Wird die Immobilie fremdvermietet, kann bei einer zu geringen Miete und dauerhaften Verlusten die steuerliche Anerkennung versagt werden. Wenn dies nur in den ersten Jahren (Renovierung, Leerstand) der Fall ist, ist es steuerlich nicht bedenklich. Es ist daher ratsam, eine interne Planungsrechnung für die kommenden Jahre zu erstellen. In vielen Fällen kann durch eine Mietanpassung die sogenannte Liebhaberei vermieden werden und alle Ausgaben bleiben steuerlich abzugsfähig.
Bei den meisten Käufen stehen zeitnah zur Übernahme Renovierungsarbeiten an. Hierbei sollte beachtet werden, dass die Kosten direkt abzugsfähig bleiben und nicht zum Gebäudeanteil gerechnet werden. Andernfalls wären dann die Kosten nur über die jährliche Abschreibung abzugsfähig. Auch können durch Verteilung der Kosten auf zwei bis fünf Jahre einkommensteuerliche Vorteile entstehen.
Bei einem hohen persönlichen Einkommensteuersatz kann es sinnvoll sein die Immobilie über eine GmbH zu erwerben. Diese rein vermögensverwaltende GmbH unterliegt mit den Gewinnen lediglich einer Körperschaftsteuer von 15 Prozent. Dabei sind jedoch noch weitere Punkte, wie unter anderem die zusätzlichen Kosten, bei der Gesamtkalkulation zu berücksichtigen.
Bei all den Gestaltungsmöglichkeiten sind neben den eigenen steuerlichen Gesichtspunkten auch die Interessen der weiteren Beteiligten wie Verkäufer, Banken etc. zu berücksichtigen. In vielen Bereichen sollte man auf seine eigenen Punkte beharren, um nicht später zu viel Steuern zu zahlen.
Datum: 13.06.2024
