Jahressteuergesetz 2022 – Änderungen im Bereich der Immobilien
Geschrieben von Steuerkanzlei Katz am 14.04.2023
Am 16. Dezember 2022 hat der Bundesrat dem Jahressteuergesetz 2022 zugestimmt. In den Jahressteuergesetzen werden regelmäßig die bestehenden Gesetze angepasst. In der aktuellen Anpassung sind die Jahre 2022, 2023 sowie die Folgejahre betroffen. Neben den wertmäßigen Anpassungen der steuerlichen Freibeträge wurde die Besteuerung von Immobilien und die steuerliche Behandlung von Photovoltaikanlagen angepasst.
Die lineare Abschreibung von Wohngebäuden wird ab Januar 2023 von zwei Prozent auf drei Prozent erhöht. Die Regelung gilt für alle ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellten Wohngebäude. Bei Bestandgebäuden wird weiterhin die lineare Abschreibung von zwei Prozent berücksichtigt.
Die Sonderabschreibung von fünf Prozent der Herstellungskosten für den Bau neuer Mietwohnungen wird ab Januar 2023 mit einer Laufzeit von vier Jahren verlängert werden. Voraussetzung ist ein klimafreundliches Bauen. Dabei ist der Standard des Energieeffizienzhauses 40 einzuhalten und die Baukosten dürfen nicht mehr als 4.800 EURO pro Quadratmeter betragen.
Die Einnahmen aus kleinen Photovoltaikanlagen bis zu einer Leistung von 30 kWp sind rückwirkend ab Januar 2022 steuerfrei in der Einkommensteuer. Bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Gebäuden sind die Einnahmen je Einheit bis zu einer Leistung von 15 kWp steuerfrei in dem Gebäude, Für das gesamte Gebäude dürfen es jedoch nicht mehr als maximal 100 kWp sein. Die Regelung gilt sowohl für bestehende Anlagen als auch für Neuanschaffungen.
Auch sind die Einnahmen nicht der Umsatzsteuer von 19 Prozent zu unterwerfen. Voraussetzung ist hier ebenfalls die Grenze von 30 kWp. Diese Regelung gilt erst ab dem 2023. Sie ist aber auch schon für das Jahr 2022 anzuwenden, wenn die Bestellung der Photovoltaikanlage bereits im Jahr 2022 erfolgte und die Inbetriebnahme erst im Jahr 2023 sein wird.
Im Nachgang zur Änderung der Grundsteuer wurde auch die Bewertung von Immobilien für Zwecke der Erbschaftund Schenkungsteuer angepasst. Bei der Ermittlung der Werte sind die gesetzlichen Zinssätze an das aktuelle Marktniveau angepasst worden. Dies kann dazu führen, dass die Schenkung- und Erbschaftsteuer bei Übertragung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen höher ausfällt. Die gesetzliche Wertermittlung ist nur anzuwenden, wenn keine Vergleichswerte vorliegen. Das Vergleichswertverfahren basiert auf Vergleichsfaktoren oder Vergleichspreisen der örtlich zuständigen Gutachterausschüsse. Durch die Vielzahl von Immobilienübertragungen und die Digitalisierung der Daten liegen in vielen Fällen Werte vor. Die gesetzlichen Berechnungen mit den neu angepassten Zinssätzen kommen daher häufig nicht zum Tragen.
Auch bei der Übertragung von Mehrfamilienhäusern kann es zu einer Erhöhung der Schenkung- und Erbschaftsteuer kommen. Für die Wertermittlung wird regelmäßig das Ertragswertverfahren angewendet. Basis ist der Liegenschaftszinssatz. Aber auch hier sind vorrangig die Zinssätze der Gutachterausschüsse anzuwenden und erst danach die neu angepassten Zinssätze.
Einige Vereinfachungen hat das Gesetz für Immobilienbesitzer ergeben. Die beiden letzten Punkte im Bezug auf die Bewertung von Immobilien haben in der Praxis nicht viel Auswirkung. Durch die vielen Grundstücksübertagungen der vergangenen Jahre haben die Gutachterausschüsse ausreichend Daten und daher sind deren Werte vorranging vor den gesetzlich festgeschriebenen anzuwenden.
Datum: 14.04.2023
