Mit der Familiengesellschaft Steuern bei der Übertragung von Immobilien sparen
Geschrieben von Steuerkanzlei Katz am 14.12.2023
Eine Familiengesellschaft kann ein hilfreiches Mittel sein, um bei der Übertragung von bereits vorhandenen Immobilien durch Eltern auf die nächste Generation Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer zu sparen.
Idealerweise kommen als Gesellschaftsform die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Kommanditgesellschaft (KG) sowie die GmbH & Co. KG in Betracht. Auch eine Kapitalgesellschaft kann in Frage kommen. Diese ist jedoch durch die gesetzlichen Bestimmungen in der Gründung und im Tagesgeschäft deutlich aufwendiger. Auch sind die Gründungskosten sowie die jährlichen Kosten höher.
Die Gründung sollte gut geplant werden und im Gesellschaftsvertrag alle Punkte zusammengetragen werden. Neben Steuervorteilen ist es ratsam die Punkte Haftung, Ehegatten sowie Nachfolgeregelungen zu thematisieren. Dies kann durch die Wahl der passenden Gesellschaftsform bereits durch die geltenden gesetzlichen Regelungen bestimmt sein. Weiterhin ermöglichen bestimmte Gesellschaftsformen die gewünschte Mitbestimmung der Eltern zu regeln. Durch die Eintragung eines Nießbrauchs- oder Wohnrecht kann zusätzliche Sicherheit für die Vererbenden geschaffen werden.
Bei der Übertragung von Vermögen entsteht (nach Abzug der persönlichen Freibeträge) Erbschaft- bzw. Schenkungssteuer. Erfolgt die Übertragung an eine Familiengesellschaft, so unterliegt nur der Anteil des Vermögens, der wirklich auf die einzelnen Gesellschafter übertragen wurde der Steuer. Die Höhe der Beteiligung der aufnehmenden Gesellschafter kann so gewählt werden, dass das zu übertragende Vermögen unter den individuellen Erbschaft- und Schenkungssteuer-Freibeträge liegt. Weiterhin kann nach einer Frist von zehn Jahren wieder über die volle Höhe der individuellen Freibeträge verfügt werden. Nun kann innerhalb der Gesellschaft erneut durch die Änderung der Beteiligungsverhältnisse Vermögen steuerneutral übertragen werden.
Die laufenden Einkünfte aus den Immobilien unterliegen der Einkommensteuer. Dabei können die individuellen Steuerbelastungen der beteiligten Personen recht unterschiedlich sein. Mithilfe einer gezielten Verteilung auf mehrere Personen können die Grundfreibeträge vollständig genutzt und die Steuerbelastung verringert werden. Das jeweilige Einkommen reduziert sich und ,bedingt durch die Progression, auch der individuelle Steuersatz.
Durch eine Gewinnverteilung vor der prozentualen und im Gesellschaftsvertrag geregelten Regelung (Vorabgewinne) können ebenfalls Steuern gespart werden. Zum anderen können aber auch die Tätigkeiten der einzelnen Beteiligten für die Gesellschaft gerecht vergütet werden (zum Beispiel Tätigkeit eines Gesellschafters als Hausmeister).
Ein weiterer Vorteil einer Familiengesellschaft in Form einer Personengesellschaft ist, dass in der Regel bei einem Verkauf der Immobilie keine Besteuerung des Gewinns erfolgt. Voraussetzung ist, dass zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie mindesten zehn Jahre gelegen haben. Die unentgeltliche Übertragung ist dabei nicht schädlich und es zählt der Zeitpunkt des wirklichen Kaufs und nicht der der Übertragung.
Grundsätzlich fällt bei der Übertragung von Immobilien Grunderwerbsteuer an. Erfolgt die Übertragung (egal ob unentgeltlich oder gegen Entgelt) in gerader Verwandtschaftslinie, unterbleibt in diesem Fall aktuell eine Besteuerung.
Da die Werte der Immobilien häufig oberhalb der individuellen Freibeträge liegen ist eine Übertragung gründlich zu planen. Es sollte nicht nur die zu sparende Steuer betrachtet werden, auch Haftung und Sicherheit sind wichtige Themen für alle Beteiligten.
Datum: 14.12.2023
